Firmar un alquiler es de esas cosas que se hacen rápido y se pagan durante dos o tres años. La mayoría de los conflictos que vemos no arrancan por mala fe: arrancan porque algo no quedó escrito. Estas son las cinco cosas que conviene revisar antes de poner la firma.
1. Quién firma, y con qué facultades
Parece obvio, pero es el punto que más problemas trae. La persona que firma como locador tiene que ser la titular del inmueble o tener un poder vigente para alquilarlo.
- Pedí ver el título de propiedad o el boleto, y que los datos coincidan con los del contrato.
- Si firma un apoderado o un heredero, pedí copia del poder o de la declaratoria.
- Si el inmueble está en sucesión o en condominio, que firmen todos los que corresponde.
Una inmobiliaria seria te muestra esto sin que lo pidas. Si hay vueltas, es una señal.
2. Plazo, actualización y moneda
Hoy el plazo, el índice de actualización y la periodicidad del ajuste se pactan libremente entre las partes. Eso te da margen para negociar, pero también significa que no hay una regla por defecto que te proteja: lo que diga el contrato es lo que vale.
Antes de firmar, asegurate de que el contrato diga con todas las letras:
- Cuánto dura y desde qué fecha exacta corre.
- Cada cuánto se actualiza (trimestral, cuatrimestral, semestral, anual).
- Con qué índice y publicado por quién. Los más usados son el IPC del INDEC, el ICL del Banco Central y la Casa Propia.
- Con qué mes se calcula cada ajuste, para que no haya interpretaciones distintas cuando llegue el primer aumento.
- En qué moneda se paga y, si hay algún valor en dólares, con qué cotización y de qué día se convierte.
Consejo
Pedí que te hagan la cuenta del primer ajuste con números reales antes de firmar. Si el cálculo no se puede reproducir en una hoja, la cláusula está mal redactada.
3. Expensas, impuestos y servicios: quién paga qué
Esta es la letra chica que más rápido se convierte en plata. Que quede escrito, ítem por ítem.
- Expensas ordinarias (limpieza, encargado, luz de pasillos, mantenimiento habitual): normalmente las paga el inquilino.
- Expensas extraordinarias (arreglo de la fachada, cambio de ascensor, obras estructurales): corresponden al propietario. Que el contrato lo diga expresamente.
- Impuestos: TGI municipal, API provincial, contribución de mejoras. Definí cuál es de cada uno.
- Servicios: luz, gas, agua, internet. Fijate si los medidores están a nombre del propietario o si tenés que hacer el cambio.
Pedí las últimas dos o tres boletas de expensas y de servicios. No es desconfianza: es la única forma de saber cuánto cuesta vivir ahí de verdad, más allá del alquiler.
4. Depósito, garantía y gastos de ingreso
Antes de mudarte vas a tener que juntar bastante más que el primer mes. Conviene tener el número completo desde el principio:
- Depósito en garantía: cuánto es, y sobre todo cómo y cuándo se devuelve. Que el contrato aclare el plazo de devolución después de entregar las llaves y qué se puede descontar.
- Garantía: propietaria, recibo de sueldo, seguro de caución. Preguntá desde el primer día cuáles aceptan, porque conseguir una garantía propietaria puede llevarte semanas.
- Gastos de ingreso: honorarios, sellado del contrato, informes. Pedilos por escrito y sumados.
5. El estado del inmueble, por escrito y con fotos
El día que te vas, la discusión va a ser sobre cómo estaba la propiedad el día que entraste. La forma de no tener esa discusión es un anexo de estado firmado por las dos partes:
- Fotos fechadas de cada ambiente, con detalle de humedades, manchas, aberturas y pisos.
- Inventario de artefactos: termotanque, calefactores, cocina, aires, mosquiteros, cortinas.
- Lectura inicial de los medidores de luz, gas y agua.
- Cantidad de llaves y controles entregados.
Diez minutos de fotos con el celular el día de la entrega te ahorran el 90% de los problemas al momento de la devolución.
Y de yapa: tres cláusulas que conviene mirar
- Rescisión anticipada: desde cuándo podés irte antes y con qué preaviso e indemnización.
- Mascotas: si el contrato calla, después es tarde. Que quede aclarado.
- Mejoras: si vas a pintar, cambiar algo o instalar un aire, dejá por escrito si queda para la propiedad o te lo podés llevar.
Importante
Esta guía es orientativa y no reemplaza el asesoramiento legal sobre tu caso puntual. Si tenés dudas con una cláusula concreta, consultanos antes de firmar — mirarlo juntos no cuesta nada.