"Comprar para alquilar" suena simple, pero la cuenta que la mayoría hace es incompleta. Se divide el alquiler anual por el precio de compra, sale un número lindo, y recién después aparecen las expensas, los impuestos, los meses vacíos y el arreglo del termotanque. Vamos a hacer la cuenta completa.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta
La bruta es la cuenta fácil:
Fórmula
Rentabilidad bruta = (alquiler mensual × 12) ÷ precio de compra × 100
La neta es la que te interesa, porque es la que te queda en el bolsillo:
Fórmula
Rentabilidad neta = (ingreso anual − gastos anuales − vacancia) ÷ (precio de compra + gastos de escrituración) × 100
Los gastos que se comen la renta
Estos son los que hay que restar sí o sí antes de decidir:
- Vacancia: los meses que la propiedad está vacía entre un inquilino y el siguiente. Presupuestar un mes al año es prudente.
- Expensas extraordinarias: las ordinarias las paga el inquilino, las extraordinarias son tuyas.
- Impuestos del propietario: TGI, API, y lo que corresponda por la renta obtenida.
- Mantenimiento: pintura entre contratos, plomería, electricidad, artefactos. Un 5% del ingreso anual es una reserva razonable.
- Administración: si no querés atender vos los reclamos y las cobranzas.
- Gastos de entrada: escritura, sellos, honorarios. No son renta, pero sí capital inmovilizado: van en el denominador.
Un ejemplo, con números redondos
Tomemos un caso hipotético — los valores son sólo para mostrar la mecánica, no una cotización:
- Departamento de 2 ambientes comprado en US$ 45.000, más US$ 3.000 de gastos de escrituración → capital invertido: US$ 48.000.
- Se alquila por el equivalente a US$ 250 por mes → ingreso bruto anual: US$ 3.000.
- Rentabilidad bruta: 3.000 ÷ 45.000 = 6,7%.
- Restamos un mes de vacancia (−250), mantenimiento y reserva (−150), impuestos y gastos del propietario (−300) → quedan US$ 2.300.
- Rentabilidad neta: 2.300 ÷ 48.000 = 4,8%.
Casi dos puntos de diferencia entre una cuenta y la otra. Esa brecha es exactamente lo que hay que tener en cuenta antes de comprar.
Qué se alquila rápido en Baigorria
La vacancia es el factor que más castiga la rentabilidad, así que conviene comprar pensando en quién va a alquilar. En la zona, lo que más rota es:
- Uno y dos ambientes cerca de Av. San Martín y de los accesos a Rosario, por la cercanía al transporte y al centro de Baigorria.
- Casas chicas con patio, que compiten bien con los departamentos para parejas jóvenes y familias que no quieren pagar expensas.
- Unidades con cochera — suma bastante en el valor y acorta mucho los tiempos de alquiler.
Y al revés: cuanto más grande y más particular es la propiedad, más chico es el universo de inquilinos y más largos los períodos vacíos.
El factor zona del río
Baigorria tiene una característica que no todas las localidades del cordón tienen: costa. La inversión pública y privada sobre la franja costera y la conexión con Rosario sostienen la demanda tanto de venta como de alquiler, y eso se traduce en algo concreto para el inversor: además de la renta, hay recorrido de valorización.
Es importante entender que son dos rendimientos distintos. La renta te da flujo mensual; la valorización te la llevás recién cuando vendés. Una propiedad puede rendir un 4% y valorizarse otro tanto — o rendir un 7% en una zona que no se mueve.
Checklist antes de firmar
- ¿Hice la cuenta neta, no sólo la bruta?
- ¿Cuánto tardan en alquilarse propiedades parecidas en esa cuadra?
- ¿Cuánto son las expensas y qué obras tiene pendientes el edificio?
- ¿Los papeles están en orden y la unidad se puede escriturar ya?
- ¿Qué necesita la propiedad para estar en condiciones de alquilarse mañana, y cuánto cuesta?
- ¿Estoy comprando por renta, por valorización, o por las dos cosas? ¿El inmueble sirve para eso?
Te ayudamos con la cuenta
Si estás mirando una propiedad puntual para invertir, escribinos: te decimos en cuánto se está alquilando algo así en la zona y cuánto tarda en alquilarse. Con datos de operaciones reales, no de estimaciones.